Auditarán consumo energético en viviendas de CABA y el nivel de eficiencia impactará en precio de venta y alquiler

En enero del 2023, el gobierno nacional creó el Programa Nacional de Etiquetado de Viviendas (PRONEV), con el objetivo de implementar un sistema que permita clasificar los inmuebles según su grado de eficiencia mediante una etiqueta de eficiencia energética.

La resolución donde se establecía esta medida incluía un artículo para crear un aplicativo informático diseñado para realizar la carga de datos de una vivienda y emitir dicha etiqueta, que funcionaba bajo la órbita de la Secretaría de Energía de la Nación.

Además, se invitaba a todas las provincias y a la Ciudad de Buenos Aires a adherirse a la medida y comenzar a implementar el PRONEV, que hace unos días atrás fue rubricado por las autoridades porteñas que encabeza Jorge Macri.

Mediante la Resolución N.º 12/SSAMB/26 publicada el pasado miércoles 6 de mayo en el Boletín Oficial de la Ciudad se decidió aprobar el procedimiento de etiquetado de eficiencia energética de viviendas en el ámbito porteño y se creó la llamada Nómina de Etiquetadores de Viviendas.

Se trata de un paso fundamental para la puesta en marcha del programa que calificará las viviendas de la Ciudad según el grado de consumo energético que evidencien con el objetivo no sólo de reducir el consumo, sino de transformar la lógica del mercado inmobiliario porteño, donde el gasto operativo de un inmueble empezará a pesar tanto como su ubicación o sus metros cuadrados.

Captar el interés de profesionales

Esta medida, que ya funciona en provincias como Santa Fe y Salta, introduce en el mercado inmobiliario una lógica similar a la de los electrodomésticos: una escala de letras (de la «A» a la «G») que indica cuánta energía primaria demanda una propiedad para satisfacer necesidades de calefacción, refrigeración, agua caliente e iluminación.

​El nuevo registro oficial busca captar el interés de profesionales como ingenieros, arquitectos y técnicos, que quieran ser capacitados y habilitados específicamente para auditar propiedades residenciales. Sus tareas consistirán en emitir el Certificado de Eficiencia Energética (CEE), un documento que clasifica a las viviendas mediante una escala de letras, similar a la que ya se observa en electrodomésticos como heladeras o aires acondicionados.

En la resolución se aclara que “el procedimiento debe ser realizado por un/a etiquetador/a de viviendas inscripto/a en la nómina de Etiquetadores de Viviendas de la CABA y en el Registro Nacional de Etiquetadores de Viviendas del PRONEV, quién debe utilizar el Aplicativo de Etiquetado de Viviendas (en adelante, AEV) suministrado por la UEN, generando la pre etiqueta de eficiencia energética de vivienda donde se determina el IPE correspondiente a la Clase de Eficiencia Energética del inmueble”.

Los etiquetadores deberán evaluar paredes, techos y ventanas, los sistemas de calefacción, refrigeración, calentamiento de agua e iluminación de todos los hogares porteños.

A través de un software unificado, calcularán cuánta energía requiere el inmueble para satisfacer las necesidades de sus habitantes por metro cuadrado al año.
Una vez validada la solicitud de etiquetado, se aprueba y se genera la etiqueta de eficiencia energética de la vivienda.

De ese modo, se establece la fecha cierta de inicio del plazo de vigencia de la etiqueta, y queda incorporada en la nómina de etiquetas de viviendas de la Ciudad y en el Registro Nacional de Etiquetas de Viviendas.

Salto de calidad

Asimismo, queda habilitada para su descarga, impresión y entrega por parte del etiquetador de viviendas al propietario o desarrollador solicitante conforme la normativa vigente.

Quienes quieran sumarse a esta nueva profesión tendrán que cumplir con un curso habilitante dictado por la Secretaría de Energía, para luego poder realizar los relevamientos en los hogares y cargar los datos en el llamado Aplicativo Informático Nacional, que arroja la calificación final.

«Esta herramienta nos permite dar un salto de calidad en materia ambiental y energética, unificando criterios técnicos en todo el país», señalaron fuentes de la Subsecretaría de Ambiente porteña tras la publicación de la normativa.
La creación de este registro es la pieza que faltaba para que el etiquetado pase de ser una iniciativa teórica a una realidad comercial.

Expertos del sector anticipan tres efectos inmediatos:

• ​Diferenciación de Precios: Un departamento con etiqueta «A» (máxima eficiencia) tendrá una ventaja competitiva sobre uno «E» o «F», ya que el comprador sabe de antemano que pagará significativamente menos en facturas de servicios.
• Impulso a las Reformas: Se espera un crecimiento en la demanda de materiales aislantes, doble vidriado hermético (DVH) y sistemas de climatización sustentables, ya que los propietarios buscarán mejorar su calificación antes de vender o alquilar.
• Hipotecas Verdes: La formalización del sistema de etiquetado abre la puerta a que las entidades bancarias ofrezcan líneas de crédito con tasas preferenciales para la adquisición de viviendas certificadas como eficientes.

Eliminar la incertidumbre energética

Si bien el sistema comienza con un esquema de adhesión, la tendencia global y los antecedentes en otras provincias sugieren que, en el mediano plazo, la etiqueta de eficiencia energética podría ser un requisito obligatorio para cualquier operación de compra-venta o alquiler en CABA, tal como sucede hoy en gran parte de Europa.
Para el comprador o inquilino, elimina la «incertidumbre energética», permitiendo proyectar el costo de mantenimiento mensual antes de firmar el contrato. ​Cabe aclarar que el sistema no evalúa el comportamiento del usuario (si apaga o no las luces), sino las prestaciones intrínsecas del edificio.

El indicador clave es el Índice de Prestaciones Energéticas (IPE), que se expresa en kWh/m^2 año y que, según especialistas del sector, puede llegar a establecer diferencias en el costo de servicios públicos entre una casa mal aislada y una eficiente de hasta un 300%. Esto hará que, por ejemplo, una vivienda con etiqueta «A» o «B» se posicione como un activo premium.

DNI ambiental

Se espera también que la implementación de este sistema facilite el acceso a «créditos verdes» con tasas preferenciales para proyectos de construcción sostenible o reformas que mejoren la calificación de unidades usadas.

Además, con el costo de las tarifas en ascenso y la agenda de descarbonización como norte, se espera que la etiqueta energética deje de ser un trámite burocrático para convertirse en una especie de DNI ambiental que definirá el valor real de los ladrillos en la Ciudad.

Ocurre que, al demandar menos energía, se reduce la huella de carbono y se aliviana la carga sobre la red eléctrica de la Ciudad, ayudando a prevenir colapsos en días de extremo calor. Por eso se considera que la creación de este programa en la Ciudad de Buenos Aires es una pieza fundamental de la transición energética, ya que ataca uno de los sectores de mayor consumo como es el residencial.

De hecho, en las ciudades, los edificios suelen representar el 40% del consumo energético total. Por eso, si se logra mejorar la aislación térmica de las viviendas, se reduce la necesidad de «picos» de generación eléctrica en días de calor extremo o frío intenso.

Paso previo

​En ese sentido, el etiquetado incentiva a que las viviendas demanden menos potencia del sistema nacional, teniendo en cuenta que gran parte de la matriz de calefacción en Argentina depende del gas natural.

Al tener hogares mejor etiquetados, es más viable transicionar hacia sistemas de calefacción eléctricos (como bombas de calor) alimentados por energías renovables, ya que la vivienda retiene mejor el calor y requiere equipos más chicos. ​Además, el programa de etiquetado suele ser el paso previo para la instalación de energías renovables hogareñas.

Una vivienda con etiqueta «A» o «B» es la candidata ideal para instalar paneles solares fotovoltaicos o termotanques solares. Al ser ya de por sí eficiente, la energía que produce el usuario alcanza para cubrir un porcentaje mucho mayor de sus necesidades, permitiéndole incluso inyectar excedentes a la red de CABA bajo la Ley de Generación Distribuidas.

Impacto en el real estate

El etiquetado obliga también a la industria de la construcción a modernizarse, impulsando la demanda de ladrillos de hormigón celular, lanas de vidrio de alta densidad y perfiles de PVC con ruptura de puente térmico.

Pero el impacto más profundo se da en el cambio en la percepción del usuario ya que la transición energética requiere que el ciudadano deje de ser un consumidor pasivo.
La etiqueta «visibiliza» el recurso teniendo en cuenta que, al ver una letra «E» en su contrato de alquiler, el ciudadano comprende que su vivienda es parte del problema del cambio climático y empieza a exigir estándares superiores.

​Este programa convierte a los edificios de la Ciudad en «unidades activas» de la transición, dejando de ser meras cajas de cemento que desperdician energía para transformarse en estructuras optimizadas dentro de una red eléctrica más inteligente.