El multimillonario proyecto en las costas de Mar del Plata que genera controversia en la comunidad local

En la misma semana que la ciudad balnearia de Pinamar quitó el último balneario de cemento, en la zona Sur de la ciudad de Mar del Plata se intenta avanzar con un controvertido proyecto inmobiliario: el Fideicomiso La Reserva Explanada, ubicado en el kilómetro 530 de la ruta 11.

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El proyecto busca construir 9 edificios de 12 metros de altura. La principal preocupación aparece por la localización elegida para el desarrollo, ya que se encuentra sobre una de las playas del barrio Alfar en la primera línea de médanos, lindero con la Reserva Forestal Costanera Sur y, al mismo tiempo, es zona arqueológica.

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En tanto, el proyecto inmobiliario marplatense registrado a nombre de Constructora CROMAR S.A, presentó un Estudio de Impacto Ambiental (EsIA) con firma de la arquitecta María Müller, ante la Dirección de Gestión Ambiental de la Municipalidad de General Pueyrredón (MGP), y no tardó en generar fuertes objeciones entre distintos espacios de la ciudad por incongruencias técnicas, ambientales y legales.

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Al día de hoy, según estimaron inmobiliarias de la zona, el metro cuadrado ya comenzó a venderse en unos 5000 dólares; una venta que se está realizando a pesar de no estar totalmente aprobado el proyecto, el cual cuenta con un expediente en curso que denuncia inconsistencias en el Estudio de Impacto Ambiental (EsIA).

Qué dice el estudio de impacto ambiental

Desde el Observatorio Ciudadano del Paseo Costanero Sur, que accedió al Estudio de Impacto Ambiental (EsIA) que consta de 192 páginas, detectan información falsa y sesgada “en la cual se omiten principios legales que hacen inviable el proyecto”.

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Uno de los grandes cuestionamientos apunta al acceso a los exclusivos departamentos que intentarán ser construidos sobre médanos apoyados sobre la línea de una reserva forestal, que a su vez es sitio arqueológico. “No estamos en contra del desarrollo inmobiliario, estamos en contra de que se realice en la localización propuesta”, coinciden los opositores al proyecto.

En diálogo con Economía Sustentable, Kanki Alonso, asambleísta diplomado en el Ordenamiento Ambiental Territorial y parte del Observatorio Ciudadano del Paseo Costanero Sur, asegura que “no se trata de un conflicto nuevo entre los intereses privados que buscan desarrollar emprendimientos inmobiliarios en la costa sur de esta ciudad, ya que es una de los sitios más codiciados por la belleza natural de sus dunas y bosques, que atrae la mirada del turismo de todo el mundo”.

Una audiencia pública por la fragilidad ambiental

Con la intención de exponer las incongruencias observadas tanto en términos ambientales, como en el aspecto técnico y legal, distintos representantes de instituciones, profesionales independientes y vecinos participaron de la audiencia pública realizada el 26 de noviembre de este año.

De acuerdo al estudio presentado por CROMAR S.A, el predio donde se proyecta la edificación “no pertenece a un área para su conservación, ni forma parte de un área natural protegida, reserva, ecosistema frágil de humedal o bosque nativo”. A su vez, aseguran que se respeta los frontales de ribera, que sería el límite entre el espacio público y la propiedad privada, y que «el desarrollo inmobiliario no afectará al mar ni a terceros”.

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Sin embargo, desde el Colegio de Arquitectos de la provincia de Buenos Aires distrito 9, aseguran que “el sitio donde se proyectan los 9 edificios se constituye en la Reserva Turística y Forestal Paseo Costanero Sur, la línea de ribera y el arroyo Corrientes, lo cual puede provocar múltiples daños. Además, no respeta la normativa vigente”.

En un detallado informe, el Colegio de Arquitectos mencionado indica múltiples consecuencias negativas: La fragilidad ambiental, el desmonte de especies implantadas, el impacto en la remoción de médanos, el peligro de las construcciones que impermeabilizan el terreno y pueden provocar inundaciones mayores tanto en el terreno del proyecto como en los barrios aledaños, el valor paleontológico que no está siendo tenido en cuenta y el acceso a las playas públicas, entre otros ítems abordados.

“Actualmente no se puede conocer de manera pública cuál es el límite entre la propiedad privada y la Reserva Forestal ya que las mediciones no están publicadas. A su vez, la línea de ribera se encuentra desactualizada ya que el mar fue erosionando la playa. En este sentido, consideramos que es necesario contar con información fidedigna sobre los bordes del predio para establecer las distancias de retiro normadas por provincia”, dice en diálogo con Economía Sustentable Silvana Coronel, coordinadora del área Desarrollo Sostenible y Ambiente (DUSyA) del Colegio de Abogados de la provincia de Buenos Aires distrito 9.

“Los nuevos indicadores urbanísticos permitidos por la ordenanza 25.848/222, implican un incremento que desconoce el ambiente frágil de las dunas costeras y lo iguala a un barrio residencial R4 dotado de servicios”, continúa. Sobre la ordenanza que habilita por excepción el avance de este proyecto también existen fuertes críticas que detallamos más adelante.

En términos habitacionales, y en congruencia con las objeciones emitidas por los vecinos del barrio Alfar, la experta alerta sobre “una falta una proyección estimativa sobre cuántos usuarios utilizarían servicio de cloaca y agua y qué volumen se produciría en un área que carece de red sanitaria y se encuentra en suelo con muy poca capacidad de recepción de efluentes”.

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En una posición enfrentada, Julián Vespa, quien se presentó como un “asesor polifacético” del Fideicomiso en la audiencia pública, aseguraba que “todo está en regla” en defensa del proyecto. “El desarrollo se asienta sobre una propiedad privada, esto no es tierra del municipio y tenemos la escritura en regla. El desarrollo no afectará al mar ni a los médanos, y no afectará el acceso a las playas públicas”, expresó y enseguida preguntó a los presentes “¿Qué hacemos con el concepto de seguridad jurídica frente a las inversiones o desarrollos de todo tipo?”

El consultor se remitió a la ordenanza municipal 25.848, firmada con carácter de excepción en diciembre del 2022 por distintos miembros del Honorable Consejo Deliberante del Partido de General Pueyrredón, la cual aseguró que “no necesita de convalidación provincial”.

Economía Sustentable se puso en contacto con el estudio Vespa con la intención de que pudiera dar mayores detalles, pero al cierre de esta nota no obtuvo respuesta.

Cronología de la ordenanza marplatense

“La ordenanza 25.848, que es por la cual se modificaron los indicadores urbanísticos y fue firmada el 28 de diciembre del 2022, no ha sido convalidad como corresponde por decreto de la provincia de Buenos Aires, de la que depende el Municipio de General Pueyrredón”, explica a Economía Sustentable Soledad Arenaza, abogada y coordinadora de la Organización Mar.

Por esta razón, se cuestiona la validez de esta ordenanza ya que “omite restricciones provinciales que se imponen a toda propiedad privada en el frente costero, con la particularidad de encontrarse circundada además por el arroyo Corrientes y la Reserva Fiscal”, agregan del Observatorio Ciudadano Paseo Costanero Sur, y enseguida explican que “la provincia es la que debe dar intervención a la Autoridad del Agua (ADA), al Ministerio de Ambiente y al Ministerio de infraestructura, los tres organismos involucrados que deben velar por los principios de legalidad, por los recursos naturales, para que la modificación que suceda en un municipio no altere el patrimonio provincial”.

Todo comenzó el 31 de octubre del 2022 cuando el empresario Esteban Alberto Materia ingresó una nota particular al Honorable Concejo Deliberante donde solicitaba «la reinstalación de indicadores urbanísticos y normas territoriales para el predio y/o sector conocido comercialmente como balneario La Reserva». Su objetivo era poder avanzar con el emplazamiento de un complejo de edificios de uso residencial uni o multifamiliar con una densidad de 100 habitantes por hectárea y con alturas de hasta 12 metros.

La nota recibió tratamiento por primera vez el 15 de noviembre de ese año. Según el medio local La Tecla, trascendió “un informe brindado por el secretario de Obras, Jorge «Guasa» González, con un borrador de proyecto de ordenanza a partir del pedido privado que decía en el apartado de Conclusiones una frase llamativa: Si bien resulta aconsejable abordar la temática mediante un plan integral de conjunto arquitectónico integrado (…) a los efectos de darle pronta solución al caso traído a consideración, se estima atendible establecer nuevos indicadores”.

Luego de pasar por el recinto municipal en el lapsus de dos meses y obtener los votos necesarios, la nota se convirtió en la ordenanza 25.848 en el marco de la la 2 Sesión Pública Ordinaria de Prórroga.

¿Extractivismo inmobiliario?

Desde el Instituto de Hábitat y Territorio del Colegio de Arquitectos zona IX, su coordinadora Paula Suero, también advierte riesgos específicos en la locación destinada para el desarrollo del proyecto.

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“Las vecinas y los vecinos del sur de Mar del Plata no queremos este tipo de intervenciones en un ambiente tan frágil como la playa por eso estamos en contra de la localización del proyecto y a favor del desarrollo urbano sostenible, planificado y participativo”.

El problema que viene observando desde hace años Suero es que las ciudades “se planifican desde un modelo de política urbana excluyente y extractivista”, y en particular, ve que este proyecto responde a la lógica del “extractivismo inmobiliario”, un término tomado de la arquitecta y urbanista brasilera, Raquel Rolnik, Relatora para el Derecho a la Vivienda de la ONU.

Y lo explica así: “Es un proyecto que se basa en la lógica especulativa para acumular riqueza en lugar de responder a una necesidad habitacional particular, algo que viene acompañado necesariamente de la entrega de lugares públicos y espacios verdes. Mirar al territorio únicamente como un negocio es la mercantilización absoluta del espacio donde para acceder hay que pagar”.

A su vez, observa con preocupación la transformación urbanística que “está sufriendo Mar del Plata, la cual responde a una matriz basada en un modelo de lote privado sin tener en cuenta el espacio público, el ambiente, el espacio costero, las personas que habitan el barrio, los bienes comunes, el patrimonio construido y natural”.

La cuestión de la erosión costera también se expuso en el estudio del Colegio de Arquitectos antes mencionado. En la página 52 sostiene: que “Mar del Plata, en promedio entre 2015 y 1985, registró un retroceso de sus costas de 15 metros a razón de 0,5 metros por año. En algunos lugares la erosión es de 0,5 metros por año, en otros, de uno o cinco metros”.

Preocupación geológica y arqueológica

Otro aspecto que se observa con preocupación es que a pocos metros del sitio donde se realizarían las obras hay un yacimiento arqueológico donde se registró presencia humana de hace 5500 años. En este sentido, el investigador Carlos Quintana del laboratorio de Arqueología de la Universidad Nacional de Mar del Plata, presentó un escrito a la Municipalidad alertando que en el Estudio de Impacto Ambiental no indicaba que, a su vez, se debía hacer de manera conjunta un estudio de impacto arqueológico y paleontológico, el cual se debería tramitar de manera provincial a través del Centro de Registro del Patrimonio Arqueológico y Paleontológico (CRePAP).

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En la misma línea, Marcia Mojica, geóloga magister en gestión integrada de áreas litorales y becaria doctoral del CONICET, explica a Economía Sustentable que “el lugar donde quieren edificar se encuentra sobre la única barrera medanosa que presenta el partido General Pueyrredón y se orienta hacia el Sudeste, por lo que es susceptible a las tormentas del sur. Por esta razón la arena juega un rol importante como amortiguador frente a las sudestadas. Y teniendo en cuenta que las arenas de las playas de Mar del Plata son un recurso turístico fundamental (según el registro 2623/2008) debemos preservarlo”.

“Al construirse 9 edificios y desmontar 720 árboles se generará una mayor exposición e impermeabilización del suelo dando lugar al desarrollo de las cárcavas a causa de las intensas y cortas lluvias que azotan la zona (+900 mm/año). Las cárcavas se comportan de manera puntual dañando el relieve del predio y ocasionando problemas de fundación”, señala.

En este sentido, la investigadora recuerda que Panel Intergubernametal sobre el Cambio Climático (IPCC) estimó un aumento de las lluvias para el Sudeste de Sudamérica. “En Mar del Plata ya han aumentado las lluvias medias de 700 mm a principios del siglo XX a promedios que no bajan de los 900 mm a fines de ese siglo. Al mismo tiempo, el predio se localiza en la margen sur del arroyo Corrientes con crecidas que van en aumento”.

“Una vez deteriorado el ambiente, los edificios quedaran obsoletos y el paisaje será similar a lo que ocurre con otros pasivos ambientales en la costa del municipio, o peor así nos veremos enfrentando peligrosidades como los de partidos del norte de la provincia y Mar del Plata perderá las únicas playas extensas y naturales que posee”, finaliza Mojica.

Desde el Instituto de Geología de Costas y del Cuaternario de la Universidad de Mar del Plata, en 2019 se publicó un estudio que advertía lo siguiente: “Cada año se pierde un promedio de dos metros de playa. Dunas que se achican, intervenciones urbanas que empeoran la situación, sudestadas”. A su vez, precisaba que “entre los años 1935 y 2000 se degradó el 61% de las dunas costeras a una velocidad promedio de 0,65 km por año. De mantenerse esta tendencia, para 2030 no existirían sectores relativamente importantes del cordón de dunas costeras naturales. Donde se alteró el equilibrio, la arena queda engrampada y
no se devuelve a la playa”.

La voz de los vecinos de Mar del Plata

Samanta, Gisela o Gustavo, entre más de 60 vecinos del barrio Alfar en contra del proyecto y que dieron testimonio en la audiencia, manifestaron su oposición con argumentos de la vida cotidiana: el riesgo a quedar inundados con las crecidas del arroyo Corrientes tanto como a quedar sin agua en el verano por el aumento de uso de agua potable destinada a cargar piletas de los balnearios y a abastecer las necesidades de los turistas es un tema que no quieren que pase por alto en el municipio. La sobrecarga en cloacas que tienen por destino final el mismo arroyo, también les preocupa.

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Maximiliano, vecino e integrante del “Foro Urgente para salvar la playa de Alfar”, expresó a distintos medios locales que “estamos de acuerdo con el desarrollo y el aumento del trabajo para la ciudad, pero no en una reserva, en lo poco verde que nos queda en Mar del Plata”. Y enfatizó en que “una de las mentiras que suelen decir desde el ámbito político y empresarial es que va a hacer crecer la zona. Si se fijan bien, históricamente en la parte pública de los balnearios del sur no hay nada, no se arregla, las calles de Alfar están destruidas, no ponen un cartel. No llegó la temporada y las playas están todas sucias”.

Para conocer la posición de la secretaría de Obras y Planeamiento Urbana encabezada por Jorge “Guasa” González y del Ente Municipal de Turismo de Mar del Plata (EMSUR) liderado por Santiago Bonifatti, Economía Sustentable se comunicó con el área de Comunicación de la gestión de Guillermo Montenegro, pero al cierre de esta nota no obtuvo respuestas.

Por su parte, Arenaza de Organización Mar, en diálogo con Economía Sustentable repite una pregunta que también realizó públicamente en la audiencia: “¿No existe incompatibilidad en términos éticos en la relación prexistente entre una de las personas encargada de autorizar el proyecto, como es el Secretario de Obras del municipio, y María Müller, su esposa y responsable de realizar la evaluación de impacto ambiental contratada por este Fideicomiso?”

Al mismo tiempo, pido públicamente “que se aplique el artículo 18 de la ley provincial 11.723, el cual establece que el ejecutivo tiene la obligación de tomar las observaciones provistas en la audiencia pública, a pesar de que sea no vinculante, y dar una respuesta coherente”. Al momento, las partes se encuentran a la espera de que el Municipio emita una respuesta.