Cuando Eduardo Costantini anunció que impulsa un desarrollo inmobiliario de casi u$s1.250 millones en Uruguay, la noticia no sorprendió únicamente por el volumen de la inversión ni por la magnitud del emprendimiento sino por el lugar elegido.
El fundador de Consultatio y creador de Nordelta apostó por los Bañados de Carrasco, un sistema de humedales que forma parte de uno de los corredores ambientales más relevantes del área metropolitana de Montevideo.
En la capital del país vecino proyecta desarrollar, junto con socios locales, una urbanización de gran escala que incluirá alrededor de 3.000 viviendas, comercios, oficinas, servicios, centros educativos, espacios recreativos y un parque metropolitano, en un plan que demandará 15 años de ejecución.
Sin embargo, antes incluso de comenzar a discutirse la viabilidad económica del proyecto, el emprendimiento quedó envuelto en otro debate mucho más profundo como es el ambiental.
La razón hay que buscarla en que no se trata de un terreno cualquiera si se tiene en cuenta que los Bañados de Carrasco cumplen funciones ecológicas consideradas estratégicas para la regulación hídrica, la conservación de la biodiversidad y la adaptación al cambio climático.
Por eso, desde Uruguay advierten que cualquier propuesta para modificar ese paisaje inevitablemente genera interrogantes que trascienden el negocio inmobiliario.
Además, se recuerdan los antecedentes del propio Costantini que fue quien a fines de la década de 1990 revolucionó el mercado inmobiliario argentino con Nordelta transformando para siempre el negocio de las urbanizaciones privadas y abriendo un modelo que luego replicaron decenas de emprendimientos en distintas provincias.
Pero ese mismo proyecto quedó asociado a una controversia que nunca terminó de resolverse basada en el impacto de urbanizar grandes extensiones de tierras bajas y humedales.
Se trata de una discusión que, lejos de apagarse, se fue profundizando con el paso de los años y más que nada a medida que aumentaron las lluvias extremas; crecieron los eventos climáticos y avanzó el consenso científico sobre el valor ambiental de los humedales.
Dicho escenario comenzó a a multiplicar las voces que cuestionan la transformación de estos ecosistemas para desarrollar barrios privados, complejos urbanos o emprendimientos comerciales, al punto que los humedales dejaron de ser considerados simples terrenos inundables o improductivos.
Es más, organismos internacionales como la Convención Ramsar; Naciones Unidas y la Unión Internacional para la Conservación de la Naturaleza los describen como infraestructura natural indispensable para amortiguar inundaciones, retener agua durante lluvias intensas, capturar carbono, filtrar contaminantes y sostener una enorme biodiversidad.
En otras palabras, cumplen gratuitamente funciones que, una vez alteradas, suelen requerir costosas obras de ingeniería para intentar reemplazarlas.
Ese cambio de mirada explica por qué el nuevo emprendimiento impulsado por Costantini volvió a instalar una discusión que ya no pertenece exclusivamente a ambientalistas o especialistas en conservación sino que también forma parte de las políticas de planificación urbana, de las estrategias de adaptación climática y de los análisis económicos sobre el costo de perder servicios ecosistémicos.
Advertencias por el impacto ambiental
En Uruguay, la iniciativa comenzó a despertar reparos incluso antes de iniciar el proceso formal de evaluación ambiental con diversas organizaciones vinculadas a la defensa de la costa montevideana y de los humedales que advierten sobre el avance sostenido de la urbanización sobre los Bañados de Carrasco.
Su principal preocupación pasa por el cambio de uso del suelo y por el efecto acumulativo que pueden tener sucesivos emprendimientos sobre un ecosistema considerado especialmente frágil.
En el ámbito académico, investigadores de la Universidad de la República también sostienen que cualquier modificación en esa zona debe analizarse con extremo rigor científico, debido a que pequeñas alteraciones en la dinámica del agua pueden generar consecuencias difíciles de revertir sobre todo el sistema de humedales.
El foco de las críticas no apunta únicamente a la construcción de viviendas sino que está puesto en la transformación del paisaje, en los movimientos de suelo, en los rellenos, en la apertura de calles, en la modificación de escurrimientos naturales y en el impacto acumulativo que ese tipo de intervenciones puede producir sobre un ecosistema cuya principal fortaleza es justamente funcionar de manera integrada.
Del otro lado, los desarrolladores sostienen una posición completamente distinta y aseguran que la ingeniería ambiental evolucionó lo suficiente como para compatibilizar urbanización y conservación mediante reservorios, corredores biológicos, amplios espacios verdes, obras hidráulicas y estrictos planes de manejo ambiental.
Ese argumento es el mismo que acompañó el desarrollo de Nordelta desde sus inicios y es precisamente allí donde comienza el verdadero eje de la discusión ya que se trata del antecedente que condiciona la mirada sobre el proyecto uruguayo.
Los críticos recuerdan que hace casi tres décadas comenzó una controversia que todavía hoy divide opiniones entre empresarios, científicos y organizaciones ambientalistas.
El antecedente que persigue al modelo Nordelta
Estas organizaciones aseguran que se hace imposible analizar el desembarco de Costantini en los Bañados de Carrasco sin volver sobre la historia de Nordelta.
Más que nada porque ese desarrollo inmobiliario de la zona de Tigre se transformó en uno de los casos más estudiados al debatirse la urbanización de humedales en América Latina.
Cuando comenzó a construirse, a fines de la década de 1990, el foco estuvo puesto casi exclusivamente en la innovación inmobiliaria ya que Nordelta introdujo un concepto inédito para el mercado argentino como era una ciudad privada con barrios residenciales, colegios, universidades, centros médicos, oficinas, centros comerciales, clubes, marinas y grandes lagunas artificiales.
Desde el punto de vista económico fue un éxito que revalorizó una extensa zona de Tigre, atrajo inversiones multimillonarias y se convirtió en un modelo replicado por otros desarrolladores en distintos puntos del país.
Pero, al mismo tiempo, dio origen a una discusión que nunca terminó de cerrarse y que, con el paso de los años hizo que investigadores del CONICET; especialistas en hidrología; geógrafos y organizaciones ambientalistas comenzaran a advertir que las urbanizaciones sobre humedales modifican procesos naturales que cumplen un papel fundamental en la regulación del agua.
Entre las principales observaciones aparecen los rellenos de tierras bajas, las alteraciones en los escurrimientos, la fragmentación de hábitats y la pérdida de superficies capaces de absorber excedentes hídricos durante lluvias intensas.
Para esos especialistas, el problema no se limita al predio donde se construye un barrio ya que sostienen que las modificaciones pueden trasladar el riesgo hídrico hacia otras zonas y afectar el funcionamiento integral de toda una cuenca.
En este sentido, la Fundación Humedales/Wetlands International alerta sobre la pérdida sostenida de humedales en el Delta del Paraná y reclama que cualquier intervención sea evaluada considerando el impacto acumulativo sobre el ecosistema y no únicamente el efecto puntual de cada emprendimiento.
En una línea similar, la Asociación Argentina de Abogados Ambientalistas cuestiona el avance de desarrollos inmobiliarios sobre estos ambientes al considerar que la alteración de humedales implica una pérdida de servicios ambientales cuya recuperación, en muchos casos, resulta imposible.
La discusión cobró todavía mayor dimensión a partir de las inundaciones registradas en distintos sectores del área metropolitana de Buenos Aires durante las últimas décadas.
Si bien los especialistas aclaran que estos fenómenos responden a múltiples factores, como lluvias extraordinarias, expansión urbana desordenada y deficiencias en la infraestructura, varios trabajos científicos sostienen que la reducción de superficies de absorción natural agrava los efectos de esos eventos extremos.
Qué dice Costantini
El empresario sostiene que Nordelta fue diseñado respetando las normas vigentes, que incorporó importantes obras hidráulicas, lagunas reguladoras, reservorios, corredores biológicos y amplios espacios verdes, y que el proyecto fue desarrollado con estudios ambientales y autorizaciones de los organismos competentes.
De hecho, desde Consultatio remarcan que el emprendimiento incorporó una serie de criterios de manejo ambiental que fueron evolucionando con el tiempo.
Como el contrapunto nunca encontró una respuesta definitiva, el caso sigue siendo citado cada vez que aparece un nuevo desarrollo sobre humedales, en especial a partir de la aparición de los carpinchos.
Una imagen que recorrió el mundo
Pocas escenas reflejaron mejor ese conflicto que la irrupción de cientos de estos animales en las calles, jardines y canchas de golf de Nordelta. Las imágenes dieron la vuelta al mundo y rápidamente se transformaron en un fenómeno mediático, mientras algunos vecinos denunciaban daños en jardines, accidentes de tránsito o problemas de convivencia.
Numerosos investigadores respondieron a los reclamos asegurando que los carpinchos no invadieron Nordelta sino que fue el emprendimiento inmobiliario el que ocupó el territorio histórico de esos animales.
Más allá del impacto mediático, el episodio volvió a poner sobre la mesa una discusión científica sobre la fragmentación de hábitats y la convivencia entre urbanizaciones y fauna silvestre.
Al respecto, especialistas en conservación sostienen que cuando un ecosistema pierde continuidad, muchas especies modifican sus patrones de desplazamiento y terminan utilizando espacios urbanizados en busca de alimento o refugio.
Para los desarrolladores, en cambio, la presencia de fauna también demuestra que todavía existe biodiversidad y que es posible compatibilizar urbanización y naturaleza mediante planes de manejo adecuados.
Se trata de un desacuerdo que sigue vigente que ahora condiciona cualquier análisis sobre el proyecto que Costantini pretende desarrollar en Uruguay como parte de una discusión de fondo que plantea hasta dónde pueden compensarse con obras artificiales las funciones que un humedal presta de manera natural desde hace miles de años.
Esa será, probablemente, una de las cuestiones centrales que deberán responder los estudios ambientales antes de que el megaproyecto pueda avanzar.
Una decisión que será mucho más que urbanística
Pero a diferencia de Nordelta, el proyecto que Costantini impulsa en Uruguay busca mostrar desde el inicio un perfil distinto.
El masterplan contempla la construcción de 3.000 viviendas, locales comerciales, oficinas, espacios educativos, servicios, áreas recreativas y un gran parque metropolitano sobre un predio de 228 hectáreas en los Bañados de Carrasco.
La inversión estimada ronda los u$s1.248 millones y el desarrollo se ejecutaría por etapas durante aproximadamente 15 años.
Los impulsores del emprendimiento sostienen que no se tratará de un barrio cerrado, una figura que la normativa uruguaya no admite en esos términos, sino de un nuevo sector urbano integrado a Montevideo, con espacios públicos, corredores verdes y áreas destinadas a preservar parte del ecosistema existente.
Según el proyecto presentado, las construcciones se concentrarán fuera de los sectores de mayor sensibilidad ambiental y estarán acompañadas por obras hidráulicas, reservorios y corredores ecológicos diseñados para mantener el funcionamiento del humedal y reducir el impacto de la urbanización.
Pero esas promesas todavía deberán superar el filtro más importante ya que, antes de colocar un solo ladrillo, el emprendimiento deberá atravesar un complejo proceso administrativo y ambiental que involucra a la Junta Departamental de Montevideo que deberá decidir si acepta modificar la categoría de los terrenos, actualmente clasificados como suelo rural natural, un paso indispensable para habilitar cualquier desarrollo urbano de esa magnitud.
Si esa instancia prospera, el proyecto aún deberá obtener las autorizaciones ambientales correspondientes y someterse a estudios técnicos sobre su impacto en el sistema hídrico, la biodiversidad y la dinámica del humedal.
Recién entonces las autoridades uruguayas podrán determinar si las medidas de mitigación propuestas alcanzan para preservar las funciones ecológicas del área.
El resultado será seguido con atención tanto en Uruguay como en Argentina, si se recuerda que la discusión local sobre la protección de los humedales lleva más de una década sin encontrar un consenso legislativo.
Esto se debe a que los sucesivos proyectos de Ley de Humedales naufragaron entre posiciones enfrentadas de gobiernos provinciales, sectores productivos, desarrolladores inmobiliarios y organizaciones ambientalistas, dejando un vacío normativo que sigue alimentando los conflictos.
En ese contexto, para algunos el caso de Costantini representa una oportunidad para demostrar que la planificación urbana, la ingeniería y las nuevas exigencias ambientales permiten desarrollar proyectos de gran escala sin repetir errores del pasado.
Para otros, confirma que América Latina continúa avanzando sobre ecosistemas cuya conservación será cada vez más valiosa frente al aumento de inundaciones, las sequías y los eventos climáticos extremos.
Un debate más allá de la biodiversidad
En este contexto, distintos estudios impulsados por organismos internacionales muestran que reemplazar los servicios que brindan naturalmente los humedales mediante infraestructura gris (canales, estaciones de bombeo, defensas o reservorios artificiales), suele implicar inversiones muy superiores al costo de conservar esos ambientes.
Esa mirada está modificando incluso las decisiones de inversión de bancos multilaterales, fondos internacionales y aseguradoras, que cada vez incorporan con mayor peso los riesgos ambientales y climáticos en el financiamiento de grandes desarrollos urbanos.
Por eso, lo que ocurra en los Bañados de Carrasco podría transformarse en un caso de referencia para toda la región más que nada porque los críticos aseguran que la crisis climática convirtió a los humedales en un activo ambiental estratégico y elevó el nivel de exigencia sobre cualquier intervención en esos territorios.
La decisión final estará condicionada por la respuesta a una pregunta que gana peso en todo el mundo y que se vincula a si el crecimiento de las ciudades puede seguir avanzando sobre ecosistemas naturales o si, frente al cambio climático, llegó el momento de aceptar que hay territorios cuyo mayor valor reside, precisamente, en permanecer como están.