El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires oficializó el llamado a una audiencia pública de carácter obligatorio para discutir las modificaciones propuestas al Certificado de Aptitud Ambiental (CAA) del proyecto Costa Urbana.
Se trata de un imponente desarrollo inmobiliario en el sur de la Capital Federal que anteriormente era conocido como la Ciudad Deportiva de Boca Juniors y ahora fue rebautizado comercialmente como Ramblas del Plata.
La iniciativa es liderada por el grupo IRSA, que dirige Eduardo Elsztain, y busca transformar un predio de 71 hectáreas en la Costanera Sur en un desarrollo de usos mixtos que promete redefinir la relación de la ciudad con el Río de la Plata.
El emprendimiento se proyecta como el desarrollo inmobiliario más importante de las últimas décadas, con una escala comparable a la creación de Puerto Madero.
Abarca una superficie total: 71 hectáreas en la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors (Costanera Sur); de las cuales el 67% estará reservado para áreas de espacio público.
En este sentido, unas 47 a 50 hectáreas serán cedidas al gobierno que lidera Jorge Macri, lo cual incluye 35 hectáreas, además de calles, boulevares y un paseo costero.
En cuanto a la superficie edificable, se habla de aproximadamente 895.000 metros cuadrados totales de construcción, y una capacidad residencial para levantar entre 6.000 y 6.500 unidades de vivienda (con potencial para alcanzar las 10.000 unidades en proyecciones máximas).
Locales, oficinas y hotel
En lo que respecta a la altura máxima, se prometen torres de hasta 145 metros (aproximadamente 45 pisos), lo que generará un nuevo perfil (skyline) frente al río.
Además de residencias, el barrio contará con 36.000 metros cuadrados que serán destinados a locales comerciales (Retail); oficinas corporativas, un hotel de lujo y establecimientos educativos; 12.000 metros lineales de acceso directo al río.
La inversión total estimada supera los u$s1.800 millones (algunas fuentes la sitúan en u$s2.000 millones a largo plazo), y se estima un valor inicial de preventa desde los u$s4.000 por metro cuadrado, apuntando a un segmento socioeconómico alto.
El emprendimiento proyecta la creación de 10.000 puestos de trabajo entre directos e indirectos durante las fases de construcción y operación.
Además, IRSA acordó desembolsar unos u$s250 millones en concepto de valor de tierra cedida y contribuciones a fondos de desarrollo urbano e innovación.
En cuanto a plazos de ejecución, el desarrollo completo está previsto en tres etapas a lo largo de los próximos 10 años.
La primera fase de infraestructura ya recaudó más de u$s80 millones mediante la venta de los primeros 14 lotes y se estima que las primeras viviendas estarían disponibles hacia 2028.
Perfil ecológico
Por el perfil del proyecto, se destaca su ambición de «urbanismo sustentable» mediante certificaciones LEED, pero el desafío radica en que se asienta sobre un área que originalmente tenía uso deportivo y se encuentra pegada a un ecosistema Ramsar (Reserva Ecológica).
En ese sentido, el gobierno porteño acaba de establecer la fecha para una audiencia pública que tiene como objetivo modificar el Certificado de Aptitud Ambiental (CAA), y que permitirá legalmente que estas cifras pasen del papel a la realidad, tras años de frenos judiciales y debates legislativos.
La fecha establecida es la del próximo 22 de junio a partir de las 12:30 horas bajo la modalidad virtual, a través de la plataforma telemática Zoom App (acceso para oradores inscriptos), mientras que, el acceso público online para la transmisión y difusión de la Audiencia para no inscriptos y público en general podrá ser consultado en la web.
El núcleo de la convocatoria
La audiencia tiene como objetivo someter a consulta la actualización del Estudio de Impacto Ambiental.
Dado que el proyecto ha sufrido ajustes en su diseño y cronograma de obras, la normativa vigente exige una revalidación social y técnica de su aptitud ambiental.
Al respecto, José María González, gerente de Asuntos Gubernamentales de IRSA, dio detalles de la postura del grupo ante esta convocatoria oficial.
“Estamos muy entusiasmados de seguir avanzando en Ramblas del Plata junto con la Ciudad de Buenos Aires, en un proyecto que incorpora un parque público de más de 30 hectáreas —uno de los cinco parques públicos más grandes de la Ciudad— y que busca recuperar la conexión con el río”.
En cuanto a la audiencia pública sostuvo que se trata de una instancia “muy valiosa porque permite integrar la mirada de la ciudadanía en este proceso y seguir construyendo un espacio abierto, accesible y pensado para el uso y disfrute de todos, con beneficios concretos en términos de espacio público, actividad económica y calidad de vida urbana”.
Para González, “el componente ambiental es estructural en Ramblas del Plata ya que forma parte del proyecto desde su diseño y se sostiene durante toda la ejecución con monitoreos, controles y procesos auditados”.
En este sentido, explicó que IRSA trabaja con estudios de impacto ambiental aprobados, seguimiento periódico de variables como aire, ruido, suelo y agua, y medidas concretas como la gestión integral de residuos, la protección del entorno natural y la incorporación de especies nativas que fortalecen la biodiversidad.
Ajustes de infraestructura
La postura de IRSA va en línea con la necesidad de aprobar el llamado Certificado de Aptitud Ambiental, documento que garantiza que una obra no genera daños irreversibles al entorno.
Las modificaciones responderían a ajustes en la infraestructura hídrica; optimización de los canales y espejos de agua previstos en el predio; cambios en el orden cronológico de construcción de las torres y el espacio público y nuevas propuestas para reducir el impacto durante la fase operativa del complejo.
Según el Estudio de Impacto Ambiental (EsIA), el proyecto debe garantizar que la elevación del terreno (necesaria para evitar inundaciones en las nuevas torres) no perjudique el escurrimiento de las zonas aledañas.
Sin la aprobación del nuevo CAA, el avance de las obras definitivas podría verse judicializado, como ha ocurrido en etapas anteriores del proyecto.
La iniciativa también contempla la creación de canales internos y espejos de agua que actuarían como reservorios temporales.
La mirada crítica
El caso representa un hito en la gestión de la gobernanza urbana. La resolución de esta audiencia marcará un precedente sobre cómo la Ciudad de Buenos Aires planea integrar el Real Estate de alta gama con el compromiso de carbono neutralidad y protección de ecosistemas ribereños.
Sin embargo, cabe aclarar que la participación en estas audiencias es no vinculante, pero representa un paso administrativo legal indispensable.
Especialistas de diversas ONGs advierten sobre el «Efecto Barrera».
Al rellenar y elevar un predio que naturalmente funciona como una planicie de inundación, se podría alterar el flujo del agua hacia el río, afectando potencialmente el drenaje de los barrios del sur de la Ciudad ante sudestadas o lluvias extraordinarias.
Desde el Observatorio del Derecho a la Ciudad, la crítica no se limita a lo estético, sino a la legalidad y la ecología del paisaje.
Su postura se resume en tres ejes técnicos que seguramente resonarán en la audiencia pública:
- Fragmentación de la Reserva Ecológica: sostienen que el proyecto interrumpe el corredor biológico que conecta la Reserva Ecológica Costanera Sur con otros espacios verdes, afectando la movilidad de especies y el microclima local.
- Cargas de Infraestructura: cuestionan si la red actual de servicios públicos (especialmente la provisión de agua potable y el tratamiento de residuos cloacales) tiene la capacidad de absorber un «minibarrio» de 6.000 unidades de vivienda sin degradar el servicio de los vecinos actuales de La Boca y Barracas.
- El concepto de «Costa Pública»: denuncian que, aunque IRSA cede tierras, la configuración de las torres actúa como una muralla visual y física que condiciona el libre acceso y el disfrute del horizonte ribereño, un recurso que consideran «bien común».