La Ley 26.737 de Tierras Rurales establece límites claros con respecto a la propiedad extranjera en nuestro país: las personas y compañías del exterior no pueden poseer más del 15% del total de tierras tanto a nivel nacional como provincial y municipal.
Al mismo tiempo, señala que ningún país puede contar con más del 30% de ese 15% permitido al mismo tiempo que un mismo titular extranjero no puede ser poseedor más de 1.000 hectáreas en zona núcleo o superficie equivalente según la ubicación territorial.
Y, si bien su eventual derogación enfrenta ciertas controversias, también podría generar beneficios en materia de inversiones, promoviendo el desarrollo rural.
La tokenización y un cambio en la Ley de Tierras como posibles impulsores de la economía rural
Federico Nordheimer, director ejecutivo de la inmobiliaria Nordheimer, señaló a Economía Sustentable que la flexibilización va a ayudar al desarrollo de nuevas zonas, como también a los campos que necesitan de mucho capital de trabajo.
“En el caso de campos chicos o medianos, hasta que el inversor extranjero se decide, el local lo hace mucho más rápido. Sin embargo, los extranjeros con patrimonios elevados y fondos de inversión van a venir a desarrollar zonas donde haya que colocar mucho capital de trabajo y esperar algunos años para tener la producción, como puede ser zonas con riego o de cultivos permanentes como viñedos, pistachos, nueces, almendras, entre otros”, resaltó.
En este punto, considera que este tipo de inversiones no solo van a traer divisas, sino también generar mucho trabajo. No obstante, el experto resalta que se debe erradicar o fomentar menos la exportación neta de granos.
“Muchas veces nos vanagloriamos de que estamos entre los tres primeros exportadores de soja, maíz, trigo, pero creo que tendría que ser mucho más interesante que Argentina exporte valor agregado, que esos granos se conviertan en proteína, en cosas de mayor valor que solamente un producto primario”, aseguró.
Ya sea que se fomente la producción de productos primarios o de bienes con valor agregado, la tokenización puede tener un rol de importancia en el fomento de este tipo de inversiones.
Esta tecnología permite convertir un activo físico, que en este caso puede ser una hectárea de campo, en un registro digital dentro de una red blockchain. Julián Colombo, director de Bitso para Sudamérica recuerdo que los tokens son un certificado digital que representa la propiedad sobre ese activo.
En otras palabras, los tokens representan un fragmento del inmueble en cuestión o un porcentaje en la participación de las ganancias de un activo.
“En el sector inmobiliario rural, esto podría promover la inversión porque elimina la barrera de entrada que es el alto costo operativo. Hoy, comprar o vender una fracción de campo requiere tiempo, trámites, escribanos y un gran capital”, recordó.
Y agregó: “Con la tokenización, el proceso sería totalmente digital y automático, permitiéndole al inversor adquirir una fracción mínima de una propiedad rural en segundos. Esto generaría una liquidez que el sector agropecuario nunca tuvo, y facilitaría la entrada y salida ágil de las inversiones. De este modo, el capital fluiría de manera directa y eficiente desde los ahorristas hacia los proyectos productivos rurales”.
En tanto, Sebastián Serrano, director ejecutivo y cofundador de Ripio, coincidió en que la tokenización resuelve las fricciones típicas de la inversión en activos del mundo real.
“Es un sector maneja grandísimas extensiones de tierra, y la tokenización permitiría que muchos pequeños inversores accedan a ese mercado a partir de cierta cantidad de hectáreas, por ejemplo. Así, algo hoy destinado solo para personas con muy alto acceso al capital, como lo es invertir en el campo argentino, crecería como posibilidad en un espectro mucho más amplio de inversores minoristas o corporativos”, recalcó.
“Por supuesto que esto sería beneficioso para los inversores argentinos de toda escala -añadió- pero otra ventaja que podría traer sería que amplíe el mercado al atraer capital extranjero, porque permitiría una inversión directa en terrenos argentinos sin requerir necesariamente una transferencia de dominio tradicional para cada operación”.
Para el experto, hay tres ventajas operativas muy claras en la tokenización: la mejora de la liquidez, el aumento de la transparencia y la reducción de los costos. Estos tres beneficios aplican también en el caso de inversiones inmobiliarias en tierras rurales, un tipo de activo normalmente ilíquido cuya venta suele demorar meses o años.
Asimismo, el especialista recuerda que la operatoria blockchain reduce gastos asociados a comisiones de escribanos y/o corredores, que en el país pueden ser bastante altos.
Eduardo Novillo Astrada, cofundador y director ejecutivo de Justoken, resume los beneficios de la tokenización para la economía argentina: aumenta la base de inversores y aporta liquidez al sector rural.
Además, considera que, de ocurrir un cambio en la ley, sería un momento ideal, ya que los valores son menores a los de Estados Unidos y Brasil, además de que es posible que el estado impulse la inversión con bajas en las retenciones.
Cómo los inversores podrá invertir en inmuebles rurales tokenizados
Nordheimer asegura que esta tecnología va a ayudar a un montón a que mini inversores, ya que con inversiones de u$s1000, u$s10.000 o u$s50.000 pueden tener acceso a la compra de un pedazo de campo y ganar agilidad.
“Hoy la compra de un campo implica escribanos, mucha documentación, entre otros aspectos que se simplificación con la tokenización, ya que sería similar a ‘vender acciones de un campo’. Además, los proyectos pueden ir desarrollándose cada vez mas en la medida que los inversores individuales van creciendo”, consideró.
Serrano resalta que, tal como ha pasado con las stablecoins y como sucede con los bonos tokenizados, es inevitable que, si aparece de forma regulada un producto pionero de tokenización en el sector inmobiliario rural, la industria avance y otros exchanges comiencen a ofrecer sus propios productos o a distribuir el producto pionero.
De hecho, en un punto, todo va a poder ser tokenizado en el corto plazo, hasta los activos más ilíquidos que uno pueda imaginar.
“Sobre el final del año pasado pudimos ver cómo funciona este camino de innovación con el wAL30rd, el token del bono argentino AL30, el más operado en el mercado local. Ripio volvió a mostrar su fuerza innovadora y su carácter pionero creando el wAL30rd, una representación digital con todas las características del activo subyacente que resultó el primer bono tokenizado del mercado local y luego fue adoptado por otras plataformas”, recordó.
“En un futuro, las tierras rurales tokenizadas son un tipo de activo que Ripio podría llegar a comercializar, en la medida en que la regulación avance en esa línea. De hecho, en un contexto de sandbox regulatorio y de avances en tokenización como en el que está Argentina desde 2023, resulta clave la experiencia de empresas como Ripio, que cuentan con el conocimiento técnico y de mercado necesarios para este tipo de productos de vanguardia”, sumó.
El experto recordó que este tipo de representaciones digitales se consideran security tokens (valores negociables), por lo que requieren que el ofertante tenga licencias específicas como las de la CNV en Argentina. Su empresa, que está en el mercado hace ya casi 13 años, cuenta tanto con la experiencia como con las habilitaciones para operar en ese marco.
Colombo considera que el mercado de los activos del mundo real representados digitalmente es una de las tendencias más sólidas para los próximos años. “Para nosotros y seguramente para la mayoría de los exchanges, ofrecer estos tokens es poder darles a los usuarios una opción de inversión en algo tangible y productivo, más allá de las criptomonedas conocidas”, asegura.
“Por eso, si Argentina avanza en una legislación que dé seguridad a la venta de tierras rurales y si estos tokens cumplen con los requisitos de seguridad y legalidad necesarios, definitivamente podríamos sumar esos activos a nuestras listas. Sería una oportunidad para que nuestros usuarios puedan invertir en el potencial agrícola de nuestro país de forma fácil, segura y con montos bajos”, añadió.
Sin embargo, advierte que el principal desafío, con respecto a la tokenización como tal, es regulatorio y cultural. Es decir, si bien Argentina ha avanzado en la regulación de estos activos, existe la necesidad de una legislación que reconozca al token como un título de propiedad válido y que los registros de la propiedad inmueble se integren con soluciones blockchain para que la transferencia digital tenga pleno efecto legal.
“Al mismo tiempo, es clave la educación: el mercado debe comprender que la tokenización no es una apuesta especulativa, sino una infraestructura tecnológica que aporta eficiencia, liquidez y seguridad a la economía real”, asegura.
Por lo pronto, materias primas, energía y recursos naturales ya se comercializan a través de tokens, como es el caso de Justoken. “Hoy Justoken está en el top 3 de RWA.xyz, con más de mil millones de dólares tokenizados, expandiéndonos de agro a energía, y eso nos posiciona con fuerza para el 2026”, concluyó Novillo Estrada.